近26年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速
建國(guó)以來房地產(chǎn)有了一定發(fā)展。
建設(shè)部原副部長(zhǎng)楊慎在“2007博鰲房地產(chǎn)論壇”上介紹，從1980年到2006年的26年間，我國(guó)新增住房 面積88.6億平方米，如按90平方米一套計(jì)算，共蓋了9430萬套。
我國(guó)用這么短的時(shí)間，就基本解決了13億人口的住房問題，使全國(guó)的人均住房水平大大超越一些國(guó)家 。聯(lián)華國(guó)際信托投資有限公司總裁李曉東介紹，10多年來房地產(chǎn)行業(yè)保持年均14%以上速度增長(zhǎng)，房地產(chǎn) 增加值占GDP的比重，近年來一直超過4.5%，預(yù)計(jì)到2010年，房地產(chǎn)增加值將占到GDP的8%。
“人口紅利”使得購(gòu)房動(dòng)力大增
“人口紅利”是指在一個(gè)時(shí)期內(nèi)，生育率迅速下降，少兒與老年撫養(yǎng)負(fù)擔(dān)均相對(duì)較輕，總?cè)丝谥袆?動(dòng)適齡人口比重上升，從而在老年人口比例達(dá)到較高水平之前，形成一個(gè)勞動(dòng)力資源相對(duì)比較豐富，對(duì)經(jīng) 濟(jì)社會(huì)發(fā)展十分有利的黃金時(shí)期。
國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明，所有的先行國(guó)家和地區(qū)，都曾經(jīng)在一定的發(fā)展階段上，或多或少地得益于“人口紅利 ”。我國(guó)正處于收取“人口紅利”的黃金時(shí)期。國(guó)際人口專家盼望了近半個(gè)世紀(jì)的“人口紅利”現(xiàn)象，已 在我國(guó)完整呈現(xiàn)，人力資源存量將成為經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的更大財(cái)富基礎(chǔ)和持續(xù)動(dòng)力。以海南為例，2005年的 抽樣調(diào)查顯示，海南總?cè)丝?28萬人，其中15至64歲勞動(dòng)力人口為559.69萬人，占總?cè)丝诘?7.3%，比1990 年提高6.58個(gè)百分點(diǎn)。這個(gè)勞動(dòng)力人口比例在世界上是更高的。
在過年的20多年里，勞動(dòng)力的充足供給和高儲(chǔ)蓄率，為海南經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)帶來了可觀的“人口紅利”。即 使沒有島外購(gòu)房者進(jìn)駐，未來島內(nèi)的購(gòu)房需求和消費(fèi)能力也會(huì)越來越強(qiáng)勁。今年7月份，？谑猩虡I(yè)用房 集中成交價(jià)格，已漲至4916元/平方米，是1993年房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)平均房?jī)r(jià)的2倍。清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院 金融系主任李稻葵認(rèn)為， 人的傳統(tǒng)觀念中，都希望有自己的房子，這一點(diǎn)比西方人重得多，“人口紅 利”的到來使得購(gòu)房動(dòng)力大增。
家庭規(guī)模“小型化”拉動(dòng)購(gòu)房大需求
我國(guó)家庭規(guī)！靶⌒突背蔀槌B(tài)，過去的四世同堂，如今越來越少。富裕起來的小家庭，都希望擁 有一套稱心的住宅，由此拉動(dòng)了購(gòu)房需求。
房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)朱中一介紹，我國(guó)商品房業(yè)務(wù)面積與竣工面積之比，去年為1.72， 今年一季度1.71，上半年達(dá)到1.88。其中商品住宅業(yè)務(wù)面積與竣工面積之比達(dá)到2.08，高于去年同期的 1.9，說明國(guó)民具備一定的購(gòu)買力。
部分城市居民已擁有第二套住宅。中信證券股份有限公司研究咨詢部總監(jiān)王德勇通過對(duì)舊城改造敏感 性分析、居民居住條件改善敏感性分析、保障性住房供給敏感性分析和城市化進(jìn)程敏感性分析，得出的結(jié) 論是，未來10年，我國(guó)商品房總需求約為99億平方米。
未來十年房產(chǎn)供應(yīng)依然偏緊
據(jù)了解，1996至2005年，我國(guó)商品房供應(yīng)年平均增長(zhǎng)為13.9%。要滿足未來10年99億平方米的住戶需 求，商品房供應(yīng)年復(fù)合增長(zhǎng)率必須達(dá)到13.2%，要實(shí)現(xiàn)這個(gè)供應(yīng)速度，并不樂觀。
主要原因是土地供應(yīng)長(zhǎng)期偏緊。我國(guó)保護(hù)18億畝農(nóng)田是底線，不容突破。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)耕地面 積已經(jīng)減至18億畝。保護(hù)農(nóng)田已經(jīng)到了“一分一厘算賬，而不是一分一畝算”。土地供應(yīng)偏緊，使得未來 建設(shè)有地量、建設(shè)用地占有耕地比，都將大幅下降。
王德勇預(yù)測(cè)，在兩年之內(nèi)，我國(guó)建設(shè)用地供應(yīng)處在嚴(yán)重的短缺狀態(tài)。而購(gòu)房需求巨大，而土地供應(yīng)有 限，這對(duì)矛盾的長(zhǎng)期存在，使得我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)空間巨大。王德勇甚至認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)還將擁有20年的快 速發(fā)展時(shí)期。 經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入高速期，社會(huì)結(jié)構(gòu)進(jìn)入轉(zhuǎn)型期，居民購(gòu)買力和購(gòu)買意向增強(qiáng)，新的施政綱 領(lǐng)等等，都為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展提供強(qiáng)勁動(dòng)力。
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